FX168财经报社(北美)讯 美国房地产市场可能正走向十多年来最疲弱的一年。宏观经济研究机构凯投宏观（Capital Economics）最新预计，受抵押贷款利率长期高企、购房负担能力下降以及市场交易持续低迷影响，2026年美国住宅销售量可能降至约470万套，创2011年以来最低水平，而这一低迷状态甚至可能持续数年。
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该机构警告，即使美国经济增长保持韧性，也很难明显提振房地产市场。高借贷成本一方面使大量现有房主继续被“锁定”在此前获得的低息按揭贷款中，不愿出售住房；另一方面，高房价叠加高利率也让潜在买家被迫推迟购房。Capital Economics形容，美国房地产市场未来几年可能继续处于一种“结构性低迷”状态。
美国房屋销售恐创15年新低
在2025年出现小幅恢复后，美国房地产交易今年再度明显降温。Capital Economics预计，到2026年底，全年住房销售可能降至约470万套，为2011年以来最慢水平。
影响房地产市场的核心因素依然是借贷成本。随着市场重新担忧美国通胀压力，并提高对美联储未来加息的预期，美国国债收益率和抵押贷款利率再次走高。
基准10年期美国国债收益率本周二一度升至4.74%，达到一年多以来最高水平；与此同时，美国30年期固定抵押贷款平均利率最近一周达到约6.67%。
（图源：Business Insider）
对美国住房市场而言，6%被视为一个重要心理关口。过去几年，大量房主在低利率时期锁定了远低于当前水平的按揭贷款，一旦出售现有住房并重新购房，往往意味着需要承担明显更高的融资成本。这种“锁定效应”限制了二手房供应，也抑制了换房需求。
Capital Economics认为，即使未来经济增长进一步走强，也很难抵消高利率带来的压力。该机构预计，美联储到2027年初可能累计加息75个基点，而30年期固定抵押贷款利率今年年底可能仍在6.5%左右，到2028年也仅缓慢回落至约6.25%。
这意味着，美国购房者可能还需要至少两年时间才能看到明显低于6%的贷款成本。
房价或迎15年来最弱增长
交易疲弱之外，房地产价格也面临越来越明显的压力。
Capital Economics预计，美国房价2026年全年可能基本持平，年度涨幅约为0%，这将是美国住房市场15年来最疲弱的房价增长表现。
其主要原因仍然是抵押贷款利率偏高。当贷款成本维持在6%以上时，家庭能够承担的购房预算明显下降，需求受到压制，从而限制房价继续上涨。
今年以来，美国房价已经明显失去此前数年的强劲上涨动能。Case-Shiller美国全国房价指数显示，截至5月，美国房价同比仅上涨约1.1%，较疫情后多个年份的高速上涨显著放缓。
（图源：Business Insider）
Capital Economics预计，2027年房价可能恢复约2.5%的增长，2028年进一步上涨约4%。不过，即使如此，2026年至2028年仍可能成为2011年以来美国房价表现最疲弱的连续三年周期。
这意味着美国房地产市场可能不会出现类似2008年金融危机时期的全面崩盘，但过去十多年“房价持续快速上涨”的投资逻辑正在明显削弱。
美股若大跌，房地产可能遭遇第二重打击
Capital Economics还警告，美国房地产市场面临的风险并不仅仅来自高利率。
该机构同时预计，标普500指数到明年年底可能出现约20%的调整。如果美国股市大幅下跌，家庭财富效应减弱，高收入群体以及依赖股票资产支付首付款的买家可能减少购房活动，住房需求进而进一步下降。
在美国部分高房价地区，股票市场财富与住房需求之间存在较强关联。科技股和其他风险资产上涨时，高收入家庭财富增加，往往能够支撑高端住宅需求；反之，如果股市出现深度调整，购房能力和风险偏好也可能同步下降。
不过，Capital Economics也指出，股市下跌并不必然导致房价大跌。2022年标普500指数曾一度下跌约25%，但美国房价整体仍展现出较强韧性，其中一个重要原因是住房供应有限，同时劳动力市场仍然稳定。
因此，如果未来美股出现调整，但就业市场保持强劲，同时美联储在金融条件明显恶化后转向宽松，房地产市场仍可能避免出现严重崩盘。
真正的风险仍然是美国经济衰退
Capital Economics认为，目前美国住房市场更可能经历的是长期低迷，而非类似2008年的剧烈崩溃。
房地产价格要出现远超预期的下跌，通常需要更严重的宏观经济冲击。例如，美国经济陷入衰退、失业率明显上升、家庭收入下降以及被迫出售住房数量增加，才可能真正打破当前房价的支撑结构。
目前，该机构仍预计美国劳动力市场和整体经济具有一定韧性，因此其基准情境并不是房地产危机，而是交易量长期疲弱、房价几乎停滞、购房负担能力持续承压。
但这种局面对于房地产行业本身仍然意味着巨大的压力。房屋交易下降不仅影响房产经纪、抵押贷款、装修和家具等行业，还可能削弱住房相关消费和家庭财富增长。
更重要的是，如果抵押贷款利率长期停留在6%以上，美国房地产市场可能面临一个过去数十年较为少见的局面：房主不愿卖、买家买不起、房价又难以明显下跌。
美国楼市进入“高利率后遗症”阶段
从目前情况来看，美国房地产市场的问题已经不再只是短期利率波动，而越来越呈现结构性特征。
疫情期间获得低利率贷款的房主没有动力出售住宅，新买家则面对高房价和高利率双重压力，使市场流动性持续下降。即使经济增长保持稳健，这种供需僵局也很难迅速打破。
Capital Economics的预测意味着，2026年可能成为美国房地产市场自金融危机后复苏以来最疲弱的年份之一，而真正恢复正常交易水平，可能还需要数年时间。
未来市场最大的变量仍然是美联储政策、长期国债收益率以及美国就业市场。如果通胀迫使美联储继续维持高利率，抵押贷款成本可能长期停留在6%以上，房地产低迷周期也将被进一步拉长；而如果经济突然转弱、失业率明显上升，则房价面临的风险可能从“停滞”进一步转向“下跌”。
对美国楼市而言，最坏的情况未必是一场急速崩盘，而可能是一段持续数年的低成交、高成本和低增长周期。
来源：FX168财经
